最近看到一个房价分析文章，看了有点迷茫了，2014年如东房价到底什么走势呢？是涨还是跌？
房价暴跌并不是妄想。大多数人认为以现在我国的城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。其实，目前房地产市场上流传着一些不全面的认知，其实只要仔细想 想，就能发现是明显错误的。下面，小编为您搜罗关于房价的几个误区，为您拨开云雾看天空，一睹楼市大真相。房价暴跌并不是妄想。房价暴跌都与什么有关系 呢？从国际上看，房价大幅下跌与城镇化率有关。当一个国家城镇化率超过60%的时候，房价大幅下跌就可能发生。美国房价波动时候城镇化率超过70%；日本 房产泡沫破灭是因为城镇化率超过67%；欧洲出现这种情况也是城镇化率超过65%。但就现在我国的城镇化率来看，楼市崩溃点还很远。其实，目前房地产市场 上流传着一些不全面的认知，其实只要仔细想想，就能发现是明显错误的。
1、中国住房贷款是浮动利率，应谨慎考虑利率风险。
当 利率变动时，从第二年初开始，实行新利率。人们买房时，一看一个月还款不过一两千元，小意思，完全可以承受。但现行一年期存款利率仅2.25%（在 2004年甚至低于物价涨幅3％），贷款利率5.58%，但1979年来算术平均是6.58%，按现在的利差来算，贷款利率就是9.91%。美国几十年来 平均房贷利率为8-9%。如以后利率提高到正常水平，还款压力会非常沉重。如贷款利率是6.12，贷40万、20年，利息为48.96万，如果利率升至 7％、8％、9％，则利息分别是56、64、72万，涨幅分别为14.38％、30.72％和47.06％。所以买房人应谨慎考虑利率风险，正所谓人无远 虑，必有近忧。
2、当一套房子价格上涨后，并不是所有上涨的部分都能成为收益。
据测算，如果购入新房不满规定的1年就转让，考虑其交易费用，营业税、卖出时中介费、贷款利息及提前还款违约金等；再假设该房产年租金收益率为4%，则投资房产价格年涨幅需要在8%左右才有可能获利。
3、中国人多地也不少，人多并不是房价上涨的理由。
中 国平均人口密度是每平方公里132人，日本、韩国、印度、越南、德国的这个数据分别为336、478、338、238、230。即使沿海的13省、市、自 治区的平均人口密度也不过每平方公里407人，与上述几个国家相比并没有本质差别，如按适宜居住的面积计算，我国东部地区的人口密度低于日本、韩国和印 度，如日本山地、丘陵占3/4，按适宜居住的面积计算，日本的人口密度超过了1300人每平方公里。所以虽中国人多，但地并不少，人多不是房价肯定上涨的 理由。
4、房价只会涨不会跌，这种理念不切合实际。
也 许从一个比较长的时间，比如100年，不考虑通货膨胀，房价确实只涨不跌。可是长期看涨，并不等于只涨不跌。事实上没有任何一种东西是只涨不跌的，不管有 多少看起来充分的理由。房价应该适度缓慢上涨，如超过平均上涨速度，则必有回落的压力。而且房屋价格涨其实本质上讲是土地在升值，就房屋建筑本身来讲是不 断贬值的（会计上要提折旧），因建筑水平越来越落后，也越来越陈旧。而土地所有权是国家的，永远不属于个人。
5、房子买入后就并一定就是坐等升值。
根 据中国法律，业主对房屋建筑拥有所有权，但是对于住房的土地，并无所有权，最多只有70年的使用权，而且从开发商拿到土地之日起算，如房子盖了3年，业主 就只有67年的土地使用权了，如果又空置了2年，就只有65年了。至于是重新向国家缴纳土地使用权费还是以后就可以免费使用，或是由国家收回使用权，这在 法律上仍是空白。所以买房人在买房时，不光要看房屋的地段、交通等，还要看土地所有权期限。
6、买房人数没想象的多。
据 说2012年一季度全国城镇储户问卷调查，结果显示有22％的居民准备在未来3个月买房，较上季度增0.8个百分点，较上年同期增0.6个百分点。按照这 种说法，在一年左右时间内，始终有20％以上的人要在三个月内买房，那么就是有80％的人准备在一年内买房了。稍有常识的人都知道，这是绝对不可能的。要 么是调查方法有问题，要么就是大量准备在三月内买房的人，其实根本没有买房。
7、中国经济发展，房价涨幅应大大低于收入增长。
不 错，中国这两年收入提高较快，如上海，2003和2004人均可支配收入分别为14867、16683，一年增长12％。可是房子不象一般的消费品，是要 用一二十年的积蓄来购买的。假如一个人年收入3万，一套房价60万，相当于20年收入。如收入与房价年均上涨15％，20年后不吃不喝，也仅307.35 万的积蓄，可是房价已涨到854万了。所以房价涨幅应大大低于收入增长。
8、土地是不可再生资源，但并不代表地价只能上涨。
其 实，不光是土地，石油、煤、铁矿、铀矿等都是不可再生资源。可是这些东西是不是就是一直上涨，从不下跌呢？在1999年时，国际市场上的石油价格只有13 美元一桶，最低时不到10美元一桶。而且当时市场分析还有可能下跌，因当时世界经济低迷，又连续的暖冬，石油开采技术的提高又能增产。现在则是50美元左 右一桶。
1980年世界黄金平均价格612美元一盎司，2000年跌到279美元，当时英国央行因黄金存储、保管、运输都需要较大成本，又 不象货币那样能产生利息，大举抛售黄金，受到最大黄金生产国南非的指责，意即英国将自己的快乐建立在南非的痛苦之上。石油、黄金价格大跌的时候，难道是因 为它们成了可再生资源？
9、结婚要买房的观念正在淡化，很多青年一族选择裸婚。
其 实同样一套房子，买的或是租的并不影响房子本身的情况，不可能同一套房子，自己租的就有核辐射，一旦买下，就可让人长生不老。到底是买是租，应该是从成本 上来考虑。现在中国的房价非常高，可是房租却相对较便宜，年轻人如能暂时以较低的成本租房，就可在以后房价回落后买入，省下的钱能办不少事。而这时不顾一 切，掏空自己甚至父母的积蓄买房付首付，虽然有了房，却面临长期的巨额债务。结婚一定要买房如同有些农民一定要生儿子一样是农业社会传下来的陈腐观念，在 合理的时间，合理的价位买入才是现代经济人的聪明做法。比尔﹒盖茨一次因认为25美元的停车费太贵，宁愿把车开到其他的停车场，中国普遍老百姓更应以合理 价位买房。
10、钢材会涨价也会跌，建筑材料成本决定不了房价。
据 专业人士测算，建筑材料成本仅占房价的20％，钢材不是房屋的唯一建筑材料，这样钢材占房价的比例就更低了。砖混结构的房屋用钢量每平方用钢仅为10至 30公斤。所以钢材涨价对房价上涨影响甚微。同时，钢材价格持续上涨好几年了，这也使得企业盲目大量投资，仅今年已经建成的钢铁项目的产能就将高达4.1 亿吨，而2004年中国生铁产量仅2.5亿吨，中期来看，钢材价格会不涨反跌。最近市场上的钢价就下跌了近千元一吨。钢价涨不是房价涨的理由。
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